Calculadora de Hipotecas

Si bien la recomendación tradicional es dar el 20% de enganche para evitar el PMI, muchos compradores dan mucho menos. Los préstamos FHA permiten tan solo un 3.5% de enganche para prestatarios calificados, y algunos préstamos convencionales aceptan un 3-5% para compradores primerizos. Sin embargo, los pagos iniciales más pequeños implican costos mensuales más altos. En una casa de $350,000, un pago inicial del 20% ($70,000) más los costos de cierre de aproximadamente $10,000-15,000 significa que necesitaría aproximadamente $80,000-85,000 en efectivo para cerrar. Compare eso con un 5% de enganche ($17,500) más un PMI de aproximadamente $150-200 por mes. La compensación es clara: ahorrar más tiempo para un pago inicial más grande reduce significativamente su carga mensual, pero alquilar mientras ahorra tiene sus propios costos a considerar.

La hipoteca a 30 años ofrece pagos mensuales más bajos, lo que libera efectivo para invertir, emergencias u otros objetivos. Una hipoteca a 15 años ahorra enormes cantidades en intereses totales, pero requiere pagos mensuales más altos que afectan el presupuesto. Por ejemplo, un préstamo de $280,000 al 6.5% cuesta aproximadamente $1,770 por mes durante 30 años con un interés total de $357,000. El mismo préstamo a 15 años cuesta $2,449 por mes, pero el interés total se reduce a $161,000, ahorrando casi $196,000. El punto ideal podría ser una hipoteca a 30 años con pagos adicionales de capital, lo que le brinda la flexibilidad de un pago requerido más bajo mientras acelera el pago total.

La tasa de interés es el costo base de pedir dinero prestado expresado como un porcentaje. La APR, o Tasa de Porcentaje Anual, incluye la tasa de interés más otros costos del préstamo, como tarifas de originación, puntos de descuento y primas de seguro hipotecario, lo que le brinda el costo anual real del préstamo. Si un prestamista ofrece 6.5% sin puntos y otro ofrece 6.25% con 1 punto (1% del monto del préstamo), la comparación de APR revela cuál es realmente más barato. Siempre compare préstamos con la misma estructura de puntos utilizando la APR como su métrica de comparación directa. Una pequeña diferencia en la APR durante 30 años puede significar decenas de miles de dólares en ahorros.

Muchos prestamistas exigen que pague 1/12 de sus impuestos anuales a la propiedad y el seguro del propietario cada mes en una cuenta de depósito en garantía, que luego paga las facturas cuando vencen. Estos pueden aumentar significativamente su pago mensual total más allá del capital y los intereses. Los impuestos a la propiedad varían enormemente según la ubicación, desde menos del 0.5% del valor de la vivienda anualmente en algunos estados hasta más del 2% en otros. Una casa de $400,000 en Nueva Jersey podría tener $9,000 en impuestos anuales a la propiedad ($750/mes), mientras que la misma casa en Oregón podría tener solo $4,500. El seguro del propietario promedia $1,200-1,500 por año, pero puede ser mucho más alto en áreas propensas a desastres naturales. Siempre considere estos factores en su presupuesto de vivienda.

Refinanciar tiene sentido cuando puedes reducir tu tasa de interés en al menos un 0.75-1% y planeas quedarte en la casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre, que generalmente oscilan entre el 2 y el 5% del monto del préstamo. Si puedes reducir tu tasa del 7% al 5.75% en un saldo de $300,000 con $6,000 en costos de cierre, ahorrarías aproximadamente $249 por mes y alcanzarías el punto de equilibrio en unos 24 meses. Después de eso, son ahorros puros. Refinanciar también tiene sentido para cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija, para eliminar el PMI después de acumular suficiente capital, o para aprovechar el capital de la vivienda para gastos importantes a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo.